Как известно, в конце 2020 года был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Он закрепляет единый механизм комплексного развития территорий с разными основаниями принятия решений для аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции по адресным программам и для промышленных территорий.
За основу этого документа взята реализуемая в Москве резонансная программа по сносу пятиэтажек и переселению их жителей в новые дома. Кстати, московские городские власти первоначально планировали использовать пункт о «комплексном развитии территории» как повод для принудительного выселения жильцов. После поднявшейся волны возмущения в 2017 году проект скорректировали, исключив возможности для принудительного выселения, хотя на деле с прозрачностью голосования возникали проблемы. В федеральном законе термин «реновация» не используется. Но при этом общероссийская программа включает один пункт, существенно отличающий ее от московской: это «комплексное развитие территории» с возможностью принудительного изъятия недвижимости. На практике это означает, что если многоквартирный дом окажется на территории под комплексное развитие, то мнения жильцов о переселении не спросят. И потому связанные с новым законом ожидания у населения страны не очень оптимистичные. Действительно, вопросов в этой теме после принятия закона по-прежнему больше, чем ответов. Попробуем и мы сформулировать хотя бы несколько из них.
Начнем с того, почему тревоги и ожидания в регионах связаны в первую очередь с перспективой сноса домов – старых и не очень. Ведь на самом деле со старением жилого фонда можно бороться не только тотальным сносом, но и путем развития индустрии капитального ремонта. И в законе прописано, что обновление жилищного фонда в регионах может проводиться по одному из трех сценариев: капитальная реконструкция с возвращением жителей в свои квартиры после завершения модернизации, снос и строительство на земельном участке нового дома; снос со сменой целевого предназначения освободившегося участка. Вероятно, многие потенциальные участники региональных программ реновации предпочли бы первый вариант – вернуться в свои капитально отремонтированные дома, в родные стены, обжитые дворы, ходить в привычные магазины и водить детей в сады и школы по соседству. Однако девелоперам невыгодно заниматься капремонтом, они предпочитают сносить и заново строить. Да и так называемого переселенческого фонда в регионах практически нет. Так что наиболее вероятный акцент реализации закона на местах – на снос и расселение ветхого и аварийного жилья.
Для российских регионов, в большинстве своем дотационных, это один из насущных и при этом очень болезненных вопросов. Во многих из них, и в том числе в нашем тверском регионе, доля жилого фонда, подходящего под определение «ветхий» и «аварийный», что называется, зашкаливает, инженерные сети настолько изношенные, что уж точно не выдержат новую нагрузку в виде высоток, возводимых на месте снесенных по программе реновации малоэтажных домов. Но главное, не понятно, откуда брать деньги на программу переселения, так как финансировать ее предполагается преимущественно из местных бюджетных источников. Вице-премьер правительства РФ, идеолог КРТ Марат Хуснуллин оценивает, что на комплексное развитие территорий с аварийным жильем потребуется только в первые десять лет два триллиона рублей: «Чтобы эту программу реализовывать, придется собрать всех застройщиков и их средства. А также собрать все средства бюджетов — региональных, муниципальных, федеральных. Придумать новые механизмы долгосрочных финансовых инструментов».
В соответствии с законом правительства субъектов имеют возможность привлекать к реализации программ частных инвесторов с помощью механизма открытых конкурсов и аукционов. В них смогут участвовать компании с минимум трехлетним опытом строительства многоквартирных домов, сдавшие хотя бы 5 тыс. кв. м квартир. По итогам работ они должны передать властям коммунальную и другую инфраструктуру. Однако пока региональные девелоперы не проявляют оптимизма в отношении грядущей всероссийской реновации. «Как-то анализировать эту программу невозможно из-за полного отсутствия информации. Неясно ничего, непонятны правила игры», – это высказывание тверского девелопера в целом отражает точку зрения большинства его коллег. Не вдохновляют их и масштабы местных проектов. По мнению экспертов, в большинстве российских городов будут рентабельными считанное число площадок — например, где можно снести несколько частных домиков и возвести на их месте многоэтажку.
Еще одна проблема, связанная с реновацией, – это перспективы объектов малого и среднего бизнеса, расположенных в переоборудованных квартирах в приговоренных к сносу домах. Их владельцы вложили немалые средства в свою недвижимость, купив квартиры, переведя жилые помещения в нежилые, сделав в них ремонт и оборудовав под нужды бизнеса – магазинчика, парикмахерской, ремонтной мастерской и т. д. Согласно закону принадлежащие частным собственникам нежилые помещения в домах, попавших в программу, изымут, а их владельцам выплатят денежную компенсацию. И здесь сразу же возникает вопрос о том, каким образом будет рассчитываться размер этой компенсации, будет ли учитываться упущенная выгода из-за потери «прикормленного» места и постоянных покупателей и клиентов, необходимости вкладываться в обустройство на новом месте. Кстати, этим новым местом может оказаться и возведенная на месте снесенных зданий новостройка: ее жильцам ведь тоже вполне пригодятся и магазины шаговой доступности, и парикмахерские, и мастерские. Вот только не факт, что возможности для их обустройства будут изначально предусмотрены проектом новых домов. Хорошо, если в них будут цокольные этажи с нежилыми помещениями или одно-двухэтажные пристройки, предназначенные именно для объектов малого и среднего бизнеса. Но ничего этого может и не быть.
По идее, все эти детали должны быть отражены в генпланах, в документах территориального планирования. Но проблема в том, что на территориях КРТ фактически вводится мораторий на действие документов территориального планирования — генплана, проекта планировки территории и правил землепользования и застройки. Новый проект планировки утверждается по ускоренной схеме. Как отмечают эксперты, введение особого режима застройки на территориях КРТ доламывает систему градостроительного регулирования, официально вводя первенство ручного бесконтрольного управления городом. Режим чрезвычайного градостроительства, несомненно, ускорит реализацию девелоперских проектов: очищать территорию под застройку от жильцов и зданий будет намного проще. Однако минусы новой концепции перевешивают плюсы. Открывается широкое поле для злоупотреблений. Отказ от системы градостроительного планирования грозит перерасходом городских средств при создании инфраструктуры в будущем.
P.S. Мы здесь затронули лишь самую малую часть проблем, связанных с перспективами реализации в регионах закона о КРТ. Безусловно, цели, которые он перед собой ставит, самые благие. Действительно, существенная часть жилого фонда в регионах является морально и физически устаревшей, и ветхие строения вполне целесообразно заменить современными постройками. Кроме того, за счет активизации строительной отрасли будет стимулироваться экономический рост, а также создаваться новые рабочие места. Но ожидаемые преимущества проекта достижимы только при обеспечении прозрачности переселения, гарантий прав граждан и учета их мнений и продуманной градостроительной политики.
«Бизнес Газета» со своей стороны будет следить за развитием событий в этой сфере. Мы готовы представить на своих страницах точки зрения на проблему реновации, организовать конструктивную дискуссию. Для этого мы подготовили ряд вопросов для потенциальных участников. Просим заинтересованные стороны поделиться своим экспертным мнением. Итак, вопросы:
– Согласно закону финансировать программы реновации в регионах будут из местных бюджетных источников без федерального субсидирования. Насколько в этой ситуации реален запуск такой программы в дотационной Тверской области?
– Какие шаги в текущем году будут предприняты в области в целях реализации закона о комплексном развитии территорий (КРТ)? Готовятся ли в регионе адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов? Планируются ли соответствующие общественные слушания?
– Как будут сочетаться проекты КРТ и региональные документы территориального планирования?
– Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. Планируется ли это в тверском регионе?
– Параметры территорий, включаемых в программу КРТ, будут определять субъекты федерации. В Тверской области это уже сделано? Какие предложения в этом плане рассматриваются?
– Какую форму реновации – снос или реконструкцию жилого фонда – целесообразнее в большинстве случаев применять в регионе и в Твери?
– Опыт Москвы показал, что одним из результатов реализации программы становится уплотнительная застройка. Но Тверь и другие города региона на нее попросту не рассчитаны – отсутствует необходимая транспортная инфраструктура, также значительную степень износа имеют инженерные коммуникации. Как может решаться эта проблема?
– Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома дорог и нецелесообразен. Как в области будут определяться степень износа и предельная стоимость капремонта?
– Документом предполагается также предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение. Каким образом это будет обеспечиваться?
– Согласно закону принадлежащие частным собственникам нежилые помещения в домах, попавших в программу КРТ, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию. Как в этом случае максимально смягчить удар по малому бизнесу? Планируется ли предусмотреть в новых домах, куда будут переселять жителей, пристройки либо выделенные встроенные конструкции для размещения объектов малого и среднего бизнеса: магазинов, парикмахерских, ремонтных мастерских и т. д.?
– По мнению авторов закона, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов. Реален ли такой подход в Твери?
Подготовил Денис Савельев
