Вопрос: может ли быть земельный участок с «сюрпризом» - совсем не риторический, на него есть несколько вариантов ответов с упоминанием вполне конкретной структуры, владеющей соответствующей информацией в сфере оборота недвижимости. Это Федеральная кадастровая палата Росреестра, предоставляющая сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Палата работает в сфере кадастрового учета, регистрации прав собственности и сделок с недвижимостью, оказывает связанные с этим услуги населению и бизнесу в каждом регионе России. Собеседник «Бизнес-Газеты» – директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области Александр Щерба.
– Александр Анатольевич, Филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Тверской области, как известно, сравнительно недавно вышел на рынок платных профильных услуг. С чего вы начали его освоение?
– С того, что у нас в наибольшей степени отработано. И сегодня наша деятельность включает в себя как оказание государственных услуг в сфере учета недвижимости и предоставления соответствующих сведений, так и ряд платных услуг. Это, например, курьерская доставка документов, а также выездные приемы наших специалистов по адресам заявителей – как юридических, так и физических лиц. На местах они принимают заявления на регистрацию права, на получение разного рода сведений. У филиала уже наработана практика сотрудничества в этом плане с риелторскими компаниями и с застройщиками: когда у них набирается определенное количество клиентов с вопросами и запросами нашего профиля, мы определяем день выезда нашего сотрудника в место приёма документов. Это очень удобно для людей в том плане, что они, заключив сделку с застройщиком или риелтором, тут же могут сдать документы на регистрацию этих сделок. И избавить себя от необходимости дополнительных визитов в МФЦ. Да и передачу документов через порталы еще не все освоили.
– А в муниципальные образования тоже организуете выезды?
– В основном общаемся по телефону или видеосвязи. Но если понадобится – выезжаем на места. Ведь у органов местного самоуправления много задач, связанных с оборотом недвижимости.
– И именно там до сих пор масса неучтенных участков непонятного назначения: то ли сельскохозяйственного, то ли уже нет. Вы помогаете им наводить в этой сфере порядок?
– Оказываем консультативную помощь. Например, мы не можем подготавливать документацию для внесения в кадастр недвижимости для физических и для юридических лиц, поскольку мы же, палата, ее и обрабатываем. Но наши специалисты могут участвовать в проверке такой документации. Если кадастровый инженер ведет сложный объект, он может обратиться за консультацией в филиал кадастровой палаты: либо на этапе подготовки итогового отчета, либо для проверки готового пакета документов. Отмечу, что услуги у нас недорогие, наши тарифы утверждены центральным аппаратом, и они ниже среднерыночных в данном регионе.
– Насколько важно для владельцев недвижимости четко обозначить границы своих владений? И чем могут грозить ошибки в этом вопросе или откладывание его решения?
– Во-первых, любой хороший хозяин должен знать свою территорию и следить за ней, обихаживать ее. Во-вторых, пока границы его объекта не внесены в реестр недвижимости, он не может чувствовать себя защищенным, ведь так или иначе при возникновении спорных ситуаций все апеллируют к государственным структурам. Поэтому первый шаг для любого владельца – установить границы своих объектов, внести их в реестр. Ценой ошибок при их установлении могут стать претензии со стороны контролирующих органов, его могут заподозрить в неправильном, нецелевом использовании участка или здания, в самозахвате, и это повлечет за собой судебное разбирательство с немалыми издержками. То есть, здесь есть много скрытых негативных последствий. К примеру, владелец выкупил участок и начал на нем вести бизнес, но вот внести в реестр границы участка не позаботился. При плановой либо неплановой проверке, проводимой органами местного самоуправления, проверяющие приходят к выводу, что владелец участка незаконно прирезал себе часть муниципальных земель. Дело доходит до суда с соответствующими материальными затратами и немалой нервотрепкой, которых можно было бы избежать, вовремя и правильно оформив свой участок.
– Александр Анатольевич, с какими проблемами и вопросами к вам чаще всего обращаются бизнесмены и индивидуальные предприниматели?
– Что касается профессиональных сообществ, то часто обращаются кадастровые инженеры с просьбой о предварительной проверке составленных ими межевых технических планов сложных объектов. У нас также очень сильный юридический отдел, и к консультациям его специалистов нередко прибегают адвокаты, специализирующиеся на ведении земельных дел, связанных с недвижимостью. Много консультируем по разным вопросам и в ходе выездных приемов. У нас заключено соглашение о сотрудничестве с Тверским отделением Федерального БТИ, бывшим Тверским городским БТИ, и в его помещении организован наш пункт приема и выдачи документов. В связи с активными процессами цифровизации практически во всех сферах, становится все более востребованной наша услуга – выдача усиленной квалифицированной электронной подписи. Благодаря ей стало возможно, не выходя из дома, подавать документы на учет, на регистрацию недвижимости через личный кабинет на сайте Госуслуг. Выданная филиалом «ФКП Росреестра» по Тверской области электронная подпись действует в течение 15 месяцев с возможной последующей пролонгацией – при том, что большинство организаций, уполномоченных выдавать эти подписи, устанавливают срок их действия в один год. Эта услуга востребована и государственными органами, и хозяйствующими субъектами, и физическими лицами.
– Кстати, в продолжение упомянутой вами темы цифровизации. В какой степени этот процесс затронул филиал «ФКП Росреестра» по Тверской области, в частности, в сфере оказываемых организацией платных услуг?
– В этом плане новые цифровые инструменты – это в первую очередь программные продукты, внедряемые на государственных платформах. И это направление стремительно развивается, благодаря чему мы можем оказывать наши услуги быстрее и качественнее. Взять, к примеру, публичную кадастровую карту, размещенную на нашем ресурсе. Там содержится масса полезной информации, причем, только за последний год карта значительно увеличила ее объем и расширила свой функционал. Например, одна из недавних опций, появившихся на сайтах кадастровой палаты во всех регионах, – программа «Земля для стройки». Созданный в регионе профильный оперативный штаб определяет пустующие земельные участки, которые находятся в первую очередь в государственной, в неразграниченной собственности и которые интересны для инвесторов из сферы жилищного строительства. Например, в городе Твери на этой карте отмечены уже четыре таких участка. Отображены их границы, указана информация об их оснащенности инженерными коммуникациями, об обременениях и другие интересные застройщикам сведения. Заинтересованные лица уже могут обращаться в соответствующие инстанции по вопросам организации строительства на этих участках. На самом деле таких участков в областном центре, конечно, больше, по некоторым из них оперативный штаб сейчас собирает или уточняет информацию. Затем она появятся на карте.
- Допустим, купил предприниматель под свой бизнес здание на территории бывшего советского крупного комбината, а позже выясняется, что на этом объекте – масса обременений, о которых продавец его не предупредил. Что нужно сделать, чтобы избежать подобного сценария?
–Можно обратиться к нам за исторической справкой по объекту, за аналитической информацией по нему, интересной для потенциальных инвесторов. Там будут содержаться в том числе данные о возможных обременениях, ограничениях в деятельности, связанных с нахождением объекта. Возможно, на участках имеются сооружения, незаконно построенные в 20—метровой защитной зоне, или же там может проходить газовая труба высокого давления, что тоже дает ряд ограничений на застройку участков, которые он нарушил. Еще одна распространенная ситуация, с которой сталкиваются многие инвесторы: продается участок в промзоне со зданием. Инвестору в данном случае важно знать, что это за здание, когда и для каких целей оно было построено, и здание ли это, или, может быть, в ЕРГН оно значится как помещение. Покупать или не покупать – решать инвестору, мы же можем помочь ему принять верное решение, предоставив подробную аналитическую информацию по объектам недвижимости – участку и всем строениям на нем.
– Если говорить о жилищном строительстве, то для многих предпринимателей актуален вопрос о переводе жилых помещений в нежилые. Почему застройщики, наверняка, зная об этой тенденции, изначально не предусматривают хотя бы в части помещений нижних этажей обустройство объектов социальной инфраструктуры?
– Правильный вопрос, к сожалению, решить его не в нашей компетенции. Однако, если рассуждать на эту тему, соглашусь, что на этапе определения условий предоставления участка застройщиком целесообразно прописать в них соответствующие обременения или социальную нагрузку. Мы, со своей стороны, в этой ситуации сейчас можем проконсультировать предпринимателей, как правильно собрать пакет документов для этой операции. Даем также консультации по разделу помещений, по изменению наименования компании, по формированию пакета документов для регистрации права собственности на недвижимость, для постановки на кадастровый учет. По любому вопросу, связанному с недвижимостью, идет ли речь о земельном участке или об объекте капитального строительства, мы можем дать консультацию, провести экспертизу, помочь нашим клиентам реализовать свои права.
Денис Савельев
