В Тверской области вдвое вырос ввод жилья. Удвоилось ли число новоселий?
В первом полугодии нынешнего года в Тверской области введено в эксплуатацию 254,4 тысячи квадратных метров жилья, сообщает Тверьстат. Это на 95,7 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года. То есть ввод жилья практически удвоился. По темпу роста ввода в эксплуатацию нового жилья Тверская область по итогам полугодия занимает второе место среди регионов Центрального федерального округа.
Но обольщаться высокими темпами особо не стоит. Дело в том, что прошлый год выдался провальным в жилищном строительстве, ввод жилья просел. Поэтому удвоенный рост объясняется в значительной степени тем, что первичный рынок жилья просто наверстывает упущенное, используя прошлогодние заделы. Но все равно темпы впечатляют. Все соседние области по этому показателю наш регион значительно опережает.
В июле, по данным Тверьстата, успех закреплен. Сдано в эксплуатацию 77,8 тысячи квадратных метров жилья. Результат прошлогоднего июля превзойден в 2,2 раза. Наряду с впечатляющим ростом ввода домов в эксплуатацию на первичном рынке жилья отмечаются и другие значимые перемены.
Новые лидеры
Город Тверь уже не во все периоды становится лидером по сдаче готового жилья в новостройках. Так, по результатам июля нынешнего года на первое место вышел Калининский район. Здесь введено 21,9 тысячи квадратных метров жилья – в пять раз больше, чем за соответствующий месяц прошлого года. Построено 327 квартир. На втором месте – Конаковский район. Введено в июле 20,2 тысячи квадратных метров жилой площади – это 244 квартиры. Тверь – лишь на третьем месте. В областном центре сдано в эксплуатацию 15,9 тысячи квадратных метров жилья. Это всего 76,7 процента по сравнению с июлем прошлого года. Построено 275 квартир.
Нетрудно заметить, где происходит наибольшее оживление жилищного строительства. Это рекреационные зоны, связанные с близостью Волги и других привлекательных водоемов, а также с наличием развитой инженерной и транспортной инфраструктуры. Все большее число горожан готово переселиться поближе к природе, к сельской тиши.
Главный застройщик
За семь месяцев этого года в регионе введено в эксплуатацию 332,2 тысячи квадратных метров жилой площади. Из них 222,9 тысячи квадратных метров построено населением. Это теперь главный застройщик в регионе. На его долю приходится 67 процентов сданного жилья. Прошлогодний результат по вводу жилья населением области превышен в 3,8 раза. Построено 1670 домов, из них 1258 – в сельской местности.
Тверское село за семь месяцев обновило жилой фонд на 204 тысячи квадратных метров. Застройщики – юридические лица – поучаствовали в этом минимально. За их счет введено в эксплуатацию 44,6 тысячи квадратных метров, или 21,9 процентов общей площади сданного на селе жилья. В городах и поселках городского типа введено в эксплуатацию 128 тысяч квадратных метров жилой площади. Юридическими лицами сдано 64,6 тысячи квадратных метров, то есть примерно половина. И в городской среде население, как видим, активно участвует в улучшении жилищных условий.
Более четверти всего жилья, построенного за счет средств населения, введено в Калининском районе. Прошлогодний результат семи месяцев превзойден в 7,1 раза. Построен 471 дом. На втором месте – Конаковский район с 26,5 тысячи квадратных метров. Здесь населением построено 147 домов, из них 80 – в сельской местности. Третью позицию занимает Кимрский район: за счет средств населения сдано 19,2 тысячи квадратных метров. Прошлогодний результат превзойден в 12,2 раза. Тверь с 16,5 тысячи квадратных метров построенного населением жилья – лишь на четвертом месте. Активно привлекаются средства населения в жилищное строительство также в Калязинском районе (сдано за семь месяцев 10,2 тысячи квадратных метров жилой площади, построено 78 домов), Осташковском городском округе (введено 6,6 тысячи квадратных метров). Приведенные данные Тверьстата еще раз подтверждают, какие муниципальные образования области наиболее привлекательны для индивидуального жилищного строительства. Ключевую роль здесь играют природные условия.
Ценовой фактор
Важно не только построить, но и заселить сданные в эксплуатацию дома. Между двумя этими этапами – довольно продолжительная дистанция. Процесс заселения нередко затягивается. Сильной преградой на пути к новоселью выступает цена приобретаемого жилья. По данным Тверьстата, в первом квартале нынешнего года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Тверской области составила 45,5 тысячи рублей, а та же цена за единицу площади в элитных квартирах превышала 60 тысяч рублей. В целом рост цен по сравнению с завершающим кварталом прошлого года небольшой – всего 0,7 процента. При этом элитные квартиры подорожали на три процента.
Нельзя не заметить, что цены на квартиры в новостройках стали ниже, чем на вторичном рынке (в среднем почти на тысячу рублей). А элитные квартиры, предлагаемые к продаже на вторичном рынке, по стоимости квадратного метра превосходят цены первичного рынка почти на четыре тысячи рублей. Объяснение этому расхождению может быть простое: новое жилье в многоквартирных домах, как правило, сдается без отделки. Семье перед заселением необходимо вложить довольно приличную сумму на дополнительные работы, чтобы в новой квартире можно было жить.
В телевизионной рекламе по степени назойливости предложения купить квартиры в новостройках Твери уступают разве что рекламе косметики и лекарств. Застройщики предлагают различные бонусы (ипотека без первоначального взноса, приобретение жилья в рассрочку), но активность покупателей на квартирном рынке нельзя назвать высокой. Цены все же кусаются.
Граница спроса
Эксперты рынка недвижимости дают прогноз роста цен на новое жилье в 2019 году в широком диапазоне - от 2 до 20 процентов. Однако большой взлет цен на квартирном рынке вряд ли возможен. К этому есть серьезные предпосылки. Все упрется в способность населения покупать новое жилье. Спрос ограничен не желанием покупать квартиры, а возможностью оплачивать эту дорогостоящую покупку.
Первое и важнейшее обстоятельство – скромный уровень доходов значительной части населения Тверской области, которая больше всего и нуждается в улучшении жилищных условий. И рады бы купить, да семейный бюджет не позволяет.
Сказывается на росте квартирных цен и инфляция. Хотя прямой зависимости здесь нет. Так, за первый квартал стоимость жилья на первичном рынке Тверской области повысилась значительно ниже уровня инфляции.
На наш взгляд, сдерживает рост цен на первичном рынке довольно высокая процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам. Приемлемой была бы двухпроцентная ставка, но банки держат ее на уровне в четыре-пять раз дороже. Такое обременение для многих потенциальных заемщиков становится непосильным. Поэтому банки будут вынуждены стремиться к снижению процентной ставки, чему, кстати, способствует недавнее уменьшение ключевой ставки Центрального банка РФ.
В июле окончательно вступили в силу изменения в федеральные законы, регламентирующие порядок финансирования жилищного строительства за счет средств долевого участия. Основное изменение касается механизма привлечения средств дольщиков. При прежнем порядке, во многих случаях оставлявшем дольщиков обманутыми (без квартир и без денег), средства на счет застройщика поступали до и в ходе строительства. Теперь же взносы дольщиков содержатся на так называемых экскроу-счетах в банках, доступ к ним застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. А необходимые для строительства оборотные средства придется изыскивать за счет получения банковских кредитов под проценты, что отразится на стоимости нового жилья. Хотя и застройщики, и руководящие строительной отраслью чиновники уверяют, что существенно на квартирные цены новый порядок финансирования не повлияет.
В любом случае удвоенный ввод жилья позитивно скажется и на количестве новоселий в Тверской области. Стремление улучшать жилищные условия в народе неистребимо, значит, несмотря на преграды, новоселий должно стать больше.
Егор ФЕРЕЗНОВ
